Итак, продавец принял ваше предложение, и вы в восторге (и, возможно, немного устали), но приближаетесь к финишу. Все, что вам нужно, - это переехать, но сначала вам нужно многое запланировать и организовать, и вам интересно, сколько времени займет закрытие вашего нового дома.
В течение следующих нескольких недель вы будете часто общаться со своим кредитором, а также следить за тем, чтобы у вас была выгодная сделка по страхованию, выполняя заключительную проверку дома и готовясь к заключительному дню. Для начала вот шаги, которые выполняются между днем принятия вашего предложения и днем получения ключей.
1. Планируйте заранее, чтобы увидеть общую картину.
Закрытие дома обычно занимает 30-60 дней, при этом необходимо предпринять несколько шагов, чтобы процесс закрытия был быстрым и плавным. Многие шаги будут выполняться одновременно, поэтому составьте план отслеживания того, где вы находитесь, с каждым требованием для закрытия. Таким образом, вы сможете быстро перейти к следующему шагу или отметить это требование и быть намного ближе к закрытию вашего нового дома.
Также обратите внимание, что растет число кредиторов и титульных компаний, ориентированных на цифровые технологии, таких как Avito Cian, которые могут позволить вам завершить весь процесс закрытия сделки онлайн, часто в более короткие сроки, чем те, которые описаны ниже.
2. Подавать документы и отвечать на запросы кредитора.
Среднее время: постоянно на протяжении всего процесса
Кредитор оформит документы, относящиеся к дому и сумме ссуды или обратитесь в мое агентство недвижимости. Фактически, с этого момента вы привержены своему кредитору, поскольку у вас не будет времени перезапустить процесс ипотеки с новым кредитором и все же уложиться в дату закрытия, указанную в вашем соглашении о покупке.
Как только продавец примет ваше предложение, перед закрытием попросите кредитора предоставить список всего, что он может от вас пожелать. Они все равно могут запросить больше, но, по крайней мере, у вас будет общее представление. Не планируйте поездки или делать что-нибудь необычное в течение месяца перед закрытием - вы захотите быть доступными для быстрого ответа на любой запрос от вашего кредитора.
По закону кредитор должен дать вам оценку вашей ссуды в течение трех рабочих дней с момента подачи заявки или любых существенных изменений сценария ссуды. Это включает в себя завершение покупки недвижимости. В смете будет указана полная стоимость вашей ссуды, а также ваши расходы на закрытие сделки .
Когда вы получите оценку, внимательно ее просмотрите. Это также время, чтобы определиться с вашими вариантами блокировки скорости. За замки с более длительным тарифом часто взимается дополнительная плата, но, поскольку время закрытия имеет тенденцию к увеличению, эта плата может стоить спокойствия. Прежде чем вы решите, какая блокировка ставок будет соответствовать вашим потребностям, поговорите со своим кредитором или агентом о том, как выглядит время закрытия на вашем рынке жилья .
Сохраняйте стабильную ситуацию с кредитами и доходами. Ваш кредитор может провести еще одну проверку кредитоспособности и дохода прямо перед тем, как вы закроете дом. Переход на новую работу - даже с более высокой зарплатой - может привести к повторной проверке андеррайтинга и задержке закрытия. Совершение крупных покупок, открытие или закрытие кредитных линий, получение долга по кредитной карте или получение личной ссуды или ссуды на покупку автомобиля также могут задержать процесс закрытия. Пока заключительные документы не подписаны, вы не хотите предпринимать каких-либо действий, чтобы вызвать серьезные запросы в отношении вашего кредитного файла.
3. Магазин для страхования титула и других услуг по закрытию.
Среднее время: 7-14 дней
Страхование титула кредитора защищает вашего кредитора от проблем с титулом вашей собственности. Ваш кредитор обычно требует, чтобы вы приобрели это как часть процесса закрытия.
Ваш кредитор или агент по недвижимости обычно порекомендуют своих предпочтительных агентов условного депонирования, или вы можете попросить использовать того, с которым вы работали раньше. Затем агент условного депонирования или заключительный агент сопровождение сделки с недвижимостью услуга выберет для вас страховую компанию и приобретет страховку титула.
Вы можете присмотреться и получить конкурентоспособные предложения как на услуги условного депонирования, так и на страхование титула, хотя практичность и ожидаемая выгода от этого могут варьироваться в зависимости от размера вашей ссуды и наличия на вашем рынке страховщиков титула.
После того, как вы выберете компанию по страхованию титула, она проведет поиск по титулу и отправит отчет о любых претензиях, обнаруженных в отношении собственности, также известных как обременения. В этих записях нет ничего необычного, например, сервитутов коммунальных предприятий, хотя только такая серьезная проблема, как неоплаченный залог, может задержать ваше закрытие.
4. Запланируйте осмотр дома и договоритесь о уступках по любым вопросам.
Среднее время: 7-14 дней
В идеале ваше соглашение о покупке включало непредвиденные расходы на инспекцию . На рынке продавца покупатели могут отказаться от этого, чтобы быть более конкурентоспособными, даже если проверка отвечает их интересам. Если в вашем контракте есть такая возможность, вы можете попросить своего агента порекомендовать инспектора, которого он знает и которому доверяет.
Домашний осмотр почти наверняка показывают некоторые проблемы, так что имеет смысл планировать это рано. Не дожидайтесь окончания оценки дома, чтобы внести это в календарь - вы хотите дать себе достаточно времени, чтобы договориться о любых уступках и избежать задержек. Если проверка выявила дефекты в доме, вы можете попросить продавца снизить продажную цену или предоставить кредит при закрытии, если ваш кредитор позволяет это.
Если вы покупаете дом новой постройки в запланированном районе, где строитель все еще строит новые дома, проще всего будет получить письменное согласие строителя на то, чтобы он сам позаботился о ремонте после закрытия. Это следует делать в тех случаях, когда ремонт в основном носит косметический характер и не мешает вам переехать в дом. Кроме того, перед закрытием убедитесь, что застройщик предоставил вам Свидетельство о занятости или местный эквивалент. Ваш кредитор, скорее всего, потребует это, прежде чем он профинансирует ссуду.
5. Получить отчет об оценке
Среднее время: 14-30 дней
Ваш кредитор обычно заказывает оценку вскоре после того, как он произведет пересмотренную ссуду для конкретной собственности, которую вы покупаете. На очень активных рынках недвижимости у оценщиков часто бывает большое отставание, и оценка становится самым важным фактором времени для достижения желаемой даты закрытия.
Если оценка окажется ниже ожидаемой, вам придется поговорить со своим агентом по недвижимости и кредитором. В этом случае ваш типичный вариант - убедить продавца снизить цену или предложить больше денег в качестве первоначального взноса, чтобы вы все еще могли купить дом по предыдущей цене. Если в вашем контракте предусмотрено непредвиденное обстоятельство, связанное с оценкой , вы можете уйти, если оценка окажется заниженной.
После завершения оценки ваш кредитор должен отправить вам письмо об обязательстве по ипотеке, в котором указано, что он профинансирует ссуду на приобретаемую вами недвижимость. В письме могут быть перечислены дополнительные условия, которые необходимо выполнить перед закрытием, поэтому обязательно добавьте их в свой список дел.
6. Покупка страховки домовладельца.
Среднее время: 3-14 дней
Получение страховки домовладельца может быть одним из самых простых шагов в процессе закрытия сделки, особенно если у вас уже есть отношения со страховой компанией, которая составляет полисы домовладельца.
Большинство кредиторов требуют, чтобы покупатели имели активную страховку домовладельца до полного погашения ссуды. Ваш кредитор, вероятно, потребует от вас предоставить доказательство страхования перед закрытием. Уточните у своего кредитора, какие уровни покрытия им требуются, а затем просмотрите предложения или поработайте со своим существующим страховым агентом, чтобы адаптировать полис в соответствии с вашими потребностями.
7. Следите за пересмотренными оценками кредита
Среднее время: постоянно на протяжении всего процесса
Ожидайте получения нескольких обновленных оценок ссуды до закрытия, поскольку кредиторы обычно создают новую копию всякий раз, риэлтор Молотникова когда становится известна дополнительная информация об окончательной ссуде, например о предполагаемом страховании прав собственности и страховых взносах домовладельца.
Кредитор часто выполняет еще одну проверку кредитоспособности перед закрытием дома. Если что-то изменилось с вашим кредитом, это может задержать ситуацию. Также могут быть задержки, связанные с кредитором, которые находятся вне вашего контроля, например, если оценщик, которого выбрал банк, не представил отчет об оценке к указанной дате. Если это произойдет, кредитор должен иметь возможность бесплатно продлить блокировку ставки. В других случаях вам, возможно, придется заплатить комиссию за его продление.
8. Сделайте последнее пошаговое руководство.
Среднее время: 3 дня
Проблемы в последнюю минуту могут появиться непосредственно перед закрытием. Это хорошее время, чтобы пройтись по дому и проверить предметы, о которых вы договорились после осмотра. Например, если продавец согласился отремонтировать шумный кондиционер, указанный в акте проверки, починили ли они это? Если нет или возникла новая проблема, продавец может дать вам деньги для покрытия ваших затрат на закрытие, вместо того, чтобы пытаться завершить ремонт перед закрытием.
Кроме того, если продавец уехал после проверки, но до вашего окончательного прохождения, не повредил ли он что-нибудь на выходе? Если продавец согласился оставить прибор или предмет мебели, остается ли он там?
Если последнее пошаговое руководство выявит существенную проблему, попросите вашего агента обсудить ее с агентом продавца. В идеале можно получить концессию, а не откладывать закрытие.
Чаще всего вы заметите мелкие проблемы, такие как отверстия от гвоздей за местом, где были размещены произведения искусства, ванные комнаты или кухни, нуждающиеся в глубокой очистке и т. Д. Это хорошее время, чтобы попросить вашего агента направить его к нескольким хорошим подрядчикам, чтобы может назначить кого-нибудь, кто позаботится об этих проблемах сразу после закрытия и до вашего переезда.
9. Просмотрите документы перед закрытием.
Среднее время: 3 дня
По закону заключительный агент должен выслать вам окончательное уведомление о ссуде не менее чем за три рабочих дня до того, как вы должны будете подписать документы. Обратитесь в свою эскроу-компанию, чтобы убедиться, что они готовы отправить все документы, которые вам нужно подписать.
Вот некоторые из наиболее важных документов, которые вы увидите при закрытии:
- Завершающее раскрытие информации: стандартная пятистраничная форма, в которой перечислены все окончательные условия и стоимость ипотечной ссуды, которую вы собираетесь закрыть.
- Вексель: документ, содержащий обещание вернуть заемную сумму и условия погашения.
- Ипотека или доверительный акт: Существуют разные версии этого документа, которые различаются в зависимости от штата и кредитора.
Вопросы, которые следует задать эскроу-компании перед закрытием:
- Какие документы мне нужно будет взять с собой, например, удостоверение личности государственного образца?
- Сколько мне нужно будет заплатить при закрытии и как они хотят, чтобы оплата была произведена?
- Если я получу скидку при закрытии, как будет произведен этот платеж?
10. Закрой сделку и получи ключи от своего нового дома.
Среднее время: менее одного дня
Когда вы садитесь подписывать заключительные документы, есть несколько важных вещей, которые нужно проверить, даже если вы внимательно просмотрели документы заранее:
- Я ожидал от типа ссуды, процентной ставки, ежемесячного платежа и других ключевых условий? Все ли они совпадают?
- Верна ли моя личная информация во всех документах?
- Существуют ли какие-либо сборы, которые я не понимаю или которые значительно изменились?
- Что произойдет, если я задержу выплату по ипотеке?
Если есть какие-либо существенные различия между документами, которые вы просмотрели перед закрытием, и документами, которые они предоставляют вам при закрытии, не подписывайте, пока вы полностью не поймете, почему существует разница. Не пытайтесь пропускать шаги или двигаться быстрее, чем вам удобно.
11. Сохраните и отправьте свои документы.
Среднее время: менее одного часа
Вы захотите сохранить свои оригинальные документы в надежном месте, поскольку вам может потребоваться предоставить их, когда вы позже продадите дом, подадите страховое возмещение или окажетесь в другой ситуации, когда вам нужно будет подтвердить право собственности. Самыми важными оригиналами документов, которые следует хранить в надежном месте, являются договор купли-продажи, акт, простой вексель и договор доверительного управления или ипотека.
В идеале процесс закрытия будет проходить более гладко, чем вы ожидаете, без сбоев, которые могут вызвать задержки или сорвать ваше закрытие. Если случаются задержки, будьте гибкими и быстро реагируйте. А как только вы закроете свой новый дом, вы сможете отпраздновать окончание этого пути покупки жилья и начать новое путешествие по домовладению.