Время вложений
Интерес инвесторов к коммерческим помещениям в составе строящихся и сданных жилых комплексов начал активный рост с начала 2019 года. Немудрено: будущее рынка жилья туманно, а инвестиции в коммерческую недвижимость более понятны и очевидны для инвесторов. Есть и из чего выбрать: количество нежилых встроек напрямую зависит от объемов вводимого жилья. А его в Петербурге в последние годы вводят в эксплуатацию миллионами квадратных метров. При этом коммерческие помещения на первых и вторых этажах лишь редкие из застройщиков сдают в аренду чтобы обеспечить будущего новосела оптимальным ассортиментом товаров и услуг. Большинство девелоперов стремятся встройки продавать, и чем быстрее, тем лучше. Как итог, большинство ликвидных помещений в удачных проектах новостроек выкупаются физлицами и юрлицами уже к концу строительства. А частному инвестору важно принимать решение как можно быстрее.
Основными оппонентами неопытных инвесторов являются инвестиционные компании, которые отбирают самые прибыльные объекты еще на стадии проектирования. Они обладают длительными связями с застройщиками и задолго до сдачи дома садятся на аренду. В конечном итоге, когда частный инвестор готовится сдать свое помещение в аренду, большинство арендаторов заблаговременно все более-менее доходные места заняли. Сетевые ритейлеры основательно подбирают помещения и прекрасно понимают, что необходимо для эффективной работы магазина в новом или уже застроенном районе. Сети определяют около 60-80 основных критериев, по которым определяется рентабельность магазина. Все, начиная от локации и количества молодых людей и заканчивая анализом мусора в баках, проходит жесткую проверку.
Частные инвесторы подходят к выбору помещений гораздо проще. А критерии выбора помещения сводятся к расположению объекта относительно населения и срокам окупаемости.
Важность площади
Одним из основных параметров, на который обращают свое внимание инвесторы, является площадь помещения и его планировка. Неудачная проектировка помещений приводит к их длительному застою и убыткам. Сетевые ритейлеры предпочитают небольшие помещения, общей площадью порядка 100-150 кв. м. Большим преимуществом пользуются объекты прямоугольной формы. На них обращают внимание в первую очередь.
Неграмотная планировка при строительстве приводит к тому, что помещения либо не сдаются вообще, либо сдаются в аренду за довольно-таки скромные суммы.
Другая сложность чрезмерно большие площади. Как уже было сказано выше, инвесторам необходимы небольшие помещения площадью 100-150 кв. м., однако застройщики порой бывают недальновидны и сооружают гигантские секции в 1000-2000 кв. м. И они пустуют очень долго после сдачи, ибо никто не видит рентабельности в таком крупном объекте.
Что открывать
Частному инвестору на этапе выбора помещения необходимо четко понимать, кто будет брать его помещение в аренду. Будь то медицинская лаборатория, алкомаркет, пункт выдачи заказов или что-нибудь еще. Существует огромная потребность в частных детских садиках и центрах.
Застройщики же стараются предоставить инвесторам как можно большую направленность помещений. Такие объекты привлекают своей технической стороной: 15-20 кВт электрической мощности вкупе с системой вентиляции и свободным пространством. Из этого может получиться как и офис, так и отличный продуктовый магазин и т.д.
Одновременно с этим, качеству встроенных помещений уделяется огромное внимание, так как требования усиливаются с нескольких сторон одновременно. С одной стороны, изобилие выбор делает из арендаторов капризных детей. С другой же стороны надзорные государственные органы ужесточают требования во всех сферах. Несоответствие правилам пожарной безопасности, санитарно-эпидемическим нормам и прочим факторам приводит к тому, что помещения практически невозможно сдать. Для неопытных частных инвесторов оптимальным решением будет приобретение объекта на вторичном рынке. Во-первых, все требования безопасности и ремонт помещения взял на себя предыдущий владелец. Во-вторых, это незначительно сказывается на окончательной стоимости помещения. А если объект продается вкупе с арендатором, то получается отличная экономия времени на его поиски.
Расчет простоя
Эксперты рынка рекомендуют малоопытным инвесторам закладывать в расходы период простоя, так как они неизбежны и ими не стоит пренебрегать. Например, те же самые сетевики открываются только тогда, когда полным ходом начинается заселение. Даже в крупномасштабных проектах застройки, встроенная коммерческая недвижимость иногда сдается с простоями по 6-12 месяцев. Стоит также быть предусмотрительным при покупке встройки. Некоторые застройщики слишком завышают их стоимость, что подвергает инвестора риску купить недвижимость по необычайно высокой цене и ошибиться с арендными ставками. Завышенные ожидания и желание побыстрее окупить покупку и получать прибыль приведет к тому, что инвестор будет очень долго искать арендатора под свой объект.
Однако, можно пойти по другому пути: чтобы не допустить таких ошибок, необходимо становиться полноформатным экспертом коммерческой недвижимости. Либо делегировать полный цикл инвестиционных процессов на специалистов, покупать объекты с готовыми документами и подсчитывать будущую прибыль.